〔明年楼市调控定调西甲〕不再公布房价，融资全面收紧，楼市调控超预期

今天运困体育就给我们广大朋友来聊聊明年楼市调控定调西甲,希望能帮助到您找到想要的答案。

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• 1、不再公布房价，融资全面收紧，楼市调控超预期
• 2、三年连提"房住不炒" 大城市住房问题受关注
• 3、金融突然宽松，楼市调控的风向是否突变？
• 4、上半年楼市调控超300次 未来会否放松？报告这么说

不再公布房价，融资全面收紧，楼市调控超预期

优质回答楼市融资全面收紧！出路在何方？

7月12日，发改委下发通知，直指房企海外发债！

发改委本次下发的通知内容不长，算上标题、落款加日期，一共有600多字。

俗话说，字越少，事越大。

发改委通知一共4条内容，其中效果最强、影响最直接的当属第1条，即房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

一句话给房企海外发债定性定调：

海外发债可以有，但只能借旧换新，想外资内引，储备余粮，逆周期投资拿地，做大做强，不好意思，没门！

为了达到第1条的目的，在接下来的第2、第3条里，发改委还着重从备案登记、信息披露等环节，加强审核力度，进一步约束房企海外发债。

通知进行到最后，第4条里，发改委还不忘提醒房企，照照镜子，看看外债比例，借债期限合不合理，不合理的，要小心，要慎重，稳妥再稳妥。

前几天才说过，信托收紧，找银行；银行收紧，去海外。

这才几天，没想到，海外融资居然也收紧了。

实际上，3、4月小阳春之后，5月房企的国内融资其实就已经开始受阻。

5月17日，随着明确收紧房企融资的标志性文件——银保监会23号文下发，房企一方面在国内“抢融资”（信托、贷款能做的赶紧做），另一方面，全行业调转船头，转战海外。

看数据一目了然。

6月，房企海外融资397.5亿元，环比5月大涨436%，环比增幅4倍多！

据克 而瑞数据，2019年上半年，房企境内外发债融资总额一共4286亿元，其中，境外发债2883亿，占比达到惊人的67%！就占比而言，比2018年高出近20%。

要知道，海外发债可不便宜啊，发债成本比国内贵67.8%。

就这么贵，为了储备余粮，为了活下去，该借还得借。

不过，7月12日之后，该借还得借恐怕要变成想借借不了，以往可以“高息揽储”，现在只要目的不纯，连“高息”的机会都没了。

在国家统计局公布的房地产到位资金里，不难发现，融资量排第二的那项叫自筹资金。

信托、部分银行贷款、海外发债、国内发债、ABS等等，这一系列最近收紧，被“封”的融资渠道，几乎全部隶属于自筹资金。

可能有人会说，看房地产到位资金明细，不是还有其他融资途径么？

自筹资金凉了，定金及预收款，个人按揭一样玩得转啊。

此言差矣。

调控新方向是控制融资端，这个融资端，不仅限于房地产企业，还包括购房者的融资。

另外，6月，房贷利率2019年以来首次增长，市场利率在往下走，房贷利率却逆势走高，定向加息不言而喻。

控房贷走量，提利率走价，量价都控制，妥妥的融资端调控！

而且，从央行这几天公布的贷款数据来看，居民侧融资端调控效果，已经开始显现！

7月12日，央行公布2019年上半年金融统计数据，数据显示，反映居民房贷的居民中长期贷款占比（占全部贷款的比重）跌破30%。

前6个月，居民中长期贷款占人民币贷款比重，为28.4%。

作为对比，4月（小阳春那个月）居民中长期贷款占比为40.8%，5月为39.8%。

接下来，利率上行，成本走高，居民借钱的欲望会大打折扣，如果再加上控房贷增长本身，这无疑是双重调控。

未来，房企想要指望定金及预收款，个人按揭等和购房款相关的资金“活血化瘀”，可能不太现实。

更严峻的是，房地产企业正面临还债高峰期。

据万得数据，2019年下半年，房企有1706亿元债务要还；2020年，全年有4430亿元需要还，2021年更是有多达7155亿元要还。

大把钱要还，全渠道融资被封，房企到底怎么办？

还是有些办法。

级别尚可的头部中下游房企，还可以搭上市便车，缓解一下饥渴。

截至2019年6月，在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、奥山控股、新力控股在内共增至7家。

没办法上市，也借不来钱的中小房企，如果现金流扛不住，只好卖地，甚至“卖身”了。

大房企，只要不是自己作，控制拿地节奏，其实是受益于这场融资风暴的。

当然，实在没办法，还想尽快回笼资金就降房价，降到让有资金的人，心满意足为止，不需要房贷，资金想必也能凑够。

深圳不再公布房价！意义不大！

销售端调控见过，融资端调控现在也有了，让房价“消失”这种调控办法，真心没见过！

深圳就上演了一出，不公布房价的新式调控！

7月13日，据《经济日报》，深圳楼市唯一官方背书，素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始就不再公布新房和二手房的成交均价、成交总金额。

现在，如果打开深圳市房地产信息平台会发现，确实已经没有了任何价格信息，只有成交量、成交面积等数据。

唯一和价格有关的一项是价格指数。

也就是说今后，深圳官方平台完全和国家统计局同步，只有新房、二手房的价格指数。

未来，如果想看深圳房价去哪呢？

那只有中介第三方机构了。

深圳官方为什么突然不公布房价了呢？

据相关报道，深圳市住建局回应称：由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。

确实，以前在深圳官方平台查看房价信息，几乎就是一条直线，连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在5.4万元，上下幅度波动几百元。

这一个房价数据，基本上已经失真。

然而，尽管失真，但失真已经两三年了，前年不取消，去年不取消，为何今年取消呢？

有种说法是为了对标兄弟城市的做法。

经过查实，几个主要城市，除广州看不到房价信息，东莞仍有总价和成交面积，间接可以获得房价信息。

佛山看市场行情（子目录）的话，是只能获得成交信息，没有房价，但佛山房产信息官网的新房和二手房子目录里还是有详细的房价信息。

也就说，除了对标广州以外，深圳其他兄弟城市还没有完全“下架”房价。

当然，说“下架”房价纯粹是为了控制市场情绪大起大落，从而稳定市场预期，可能也站不住脚。因为深圳官方房价，两三年来都是横着走，已经很能够稳定预期了。下架了，效果可能不见得比留着好。

所以，深圳官方不再公布房价，实质意义并不大。

说回真调控，房企全渠道融资受限之后，据澎湃新闻报道，某TOP10房企投资部门人士说到：开发商没有钱就不会疯狂拿地。

对TOP10来说，钱少了，肯定不会疯狂拿地，但对于非TOP10来说，融资寒冬，其实不止拿地，连活下去可能都成问题。

房企融资难，居民融资缓，房地产市场肯定要继续往下走，但要知道，监管层真正的目的，不是把房地产行业彻底打入冷宫，而是长期横盘，最终通过经济增长、收入增长，抹平差距，自然消解泡沫。

所以，未来，如果楼市太凉了，可能还是需要暖一暖，当然局部太热了，自然也得冰一冰！

三年连提"房住不炒" 大城市住房问题受关注

优质回答中央经济工作会议连续三年提房住不炒，大城市住房问题受关注。

据新华社消息，2020年中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。会议总结2020年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。  

对于明年要抓好的重要任务，此次中央经济工作会议用236字定调明年房地产市场：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

连续三年明确“房住不炒”

会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年年底的中央经济工作会议，强调了房住不炒、因城施策的政策方向保持不变。在这个基础上进一步明确了稳定性和健康发展的重要性。因此预计未来楼市的稳定，尤其是房价的稳定依然是重中之重。对于房地产过热城市的调控，依然会保持一定的高压。

值得一提的是，中央经济工作会议已连续三年明确“房住不炒”。

大城市住房问题受关注  

会议指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出，2020年局部城市包括个别大城市住房供需矛盾进一步显现。如果城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

许小乐认为，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策以平抑房地产市场波动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续大城市房地产政策或将有三个重要变化：第一、从短期管控角度看，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房的行为。第二、从房地产长效机制角度看，后续在土地供应等方面会继续发力，尤其是增加纯住宅用地。第三、继续发展租赁市场，通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

租赁市场赋权将进一步加快

会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

许小乐指出，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。报告中明确了逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。

同时，保障性租赁住房建设将是重点。保障性住房体系分为购置型和租赁型保障房，以前以公租房为主，政策性租赁住房会成为保障性租赁住房的发展重点。

规范长租房市场，“二房东模式”有望得到强监管  

会议明确，规范发展长租房市场。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

张波认为，对于长租公寓的管理应该是明年的重中之重。这两年长租公寓出现了一些不健康和不理性的市场行为，市场本身对于租客和实际的房东也形成了极大的经济方面的压力，因此，长租公寓的稳定健康运营是非常重要的。

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路、爆雷，长租公寓市场需要加大监管力度。对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。后续，政府提供的租赁房源、集体土地建设租赁房源等也将逐渐从土地变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

许小乐认为，后续租赁市场的监管将制度化、常态化。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；同时，加强对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。

房地产政策发展：逐步精准，民生福祉放首位  

回顾过往几年中央经济工作会议对房地产市场的表述，可以看到，从2015年的去库存开始，楼市调控政策变得越来越精准，民生福祉问题被放在政策首要位置。

2015年指出，化解房地产库存。通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格；取消过时的限制性措施。

2016年指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年指出，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2018年指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。

2019年指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

金融突然宽松，楼市调控的风向是否突变？

优质回答反转，好像比预想来的快的多。

正当整个中国房地产一片悲观，哀鸿遍野，部分城市房价跌的他妈快不认识它时。

突然，楼市盼来了解放军。

虽然，全国房贷利率仍然呈现上升趋势。

然而在全国房地产最为发达的珠三角区域，部分主力城市突然传来了反转信号。

广州、佛山等部分银行已经在下调房贷利率。

其中，在广州，光大银行首套利率下降到了5.6%，下降了40个BP。

本地的广州银行首套利率则更低，下降到了5.45%。

要知道，今年前8个月，为了抑制全年烫手的行情，广州多家银行对房贷利率进行了5次提高，令羊城毫无悬念地成了一线城市中贷款利率最高的城市。

省会出了信号，其他同省城市自然跟上，佛山首先响应，银行房贷利率出现下调。

8家当地的主流银行中，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP。

不但利率下调，广东放款也在明显加快。

最近针对买一手房的客户放款，各个银行都在加快，原来预计过完年才能放款，现在十一就放款了。

楼市热不热，短期看金融。

国庆前后，金融的热风已经开始“吹皱一池春水”，而这阵风又能持续多久？

会把楼市，乃至整个中国房地产吹向何方。

很显然，金融风向的转变和最近被广泛关注的金融行业“两个维护”有关。

节前，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会在北京召开。

会议在对国内外经济金融形势和货币政策表态方面并无明显变化，但指出，要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

有了货币委员会上面定调调，各级银行自然闻风而动。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

人民银行行长易纲主持，住房城乡建设部、证监会相关部门负责人及全国24家主要银行负责人参加会议。

会上更加把“两个维护”细化为行动纲领，要求所有下属银行做到，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

请来仔细体会这52个字，三层意思中的个中玄机。

什么叫“法制化、市场化”？

对应的是行政化，命令化。

能下行政命令的是谁，无疑是各级地方政府，这也就是说在 制度允许下该给的钱要给，但是请注意要在制度允许下，制度之外的钱还是要扎紧荷包。

什么叫“平稳健康发展”？

官媒的话最好“正话反听”，意思再明显不过， 涉房金融就是现在不够“平稳健康”呗。

诸多房企纷纷暴雷，包括如恒大等全国头部的万亿级房企，应该说的就是这种情况。

什么叫“消费者合法权益”？

意思更加清晰，该放的钱不批，让老百姓该买的房不能买，该贷的钱不贷，让正在进行的工程有烂尾风险。

前几个月，上面强调，涉房贷款要严管，房企融资要严管。

但是凡事必须有个度，现在这个“度”是不是有点太“严”了？

反思的理由也很简单。

不去说全国成千上万的贷款单子不放，让买房者急的团团转，就一个恒大已经弄得全国冒烟，全民救火，各个焦头烂额。

如果有三个恒大呢？如果有五个恒大呢？如果有一堆恒大呢？2021，从上到下，还过不过？

恒大的暴雷足以写入中国房地产史。

然而这毕竟只是一家企业暴雷，还算不得一个行业企业暴雷。

2021年，中国却有一个更是涉及千千万万个家庭的行业算是彻底爆了雷。

这就是教培，尤其是 涉及k12的学科类教培。

两个行业似乎同一时间，受到打压，受到整治，受到严控。

好像，一模一样的“压力山大”？

然而，当你仔细分析，会发现两个行业的打压逻辑和手段却截然不同。

教培已经不再审批新的机构进入领域，很显然国家要清空市场。

然而，对于房地产似乎没有这样准入的要求，只要有钱，无论是公是私，一律放行。

教培要求定位于“非盈利组织”，定价格，定工资，定规模。

然而对于房地产定位似乎没有改变。

虽然许久已经不提是支柱产业，但至少还是一个国家正常产业。

教培要求资本不能投资甚至牵涉。

但是房地产依旧可以银行溶质，民间融资，信托融资，甚至规范性表外融资和海外融资。

很显然，这些不同的整顿逻辑，显示了国家对于两个行业截然不同的态度。

一个想干死。

一个想打服。

对于教培，很明显国家是想干死的。

这是一个事关意识形态的行业。

这是一个事关国家下一代的行业。

这是一个事关国家变红还是白的行业。

伟人教育我们——关于意识形态，不是西风压倒东风，就是东风压倒西风。

国家在2021年的痛下杀手，基本上已经告诉所有投资者和从业者，请从意识形态的行业退出，请从国家的敏感区域退出。

尚且没有把这个行业定为“非法行业”，完全是考虑到牵扯到大量从业者，牵扯到大量家长和孩子，从稳定的大局出发，不能把它变成第二个p2p。

但，这个行业在中国已经是一个“夕阳”。

5

对于房地产，似乎上面需要的是“打服”。

房地产的打压，似乎是另一套逻辑和套路。

这让我想起了上一个十年，北方煤炭行业轰轰烈烈的去产能运动。

当只找女演员，从不干涉艺术创造的，知名山西煤老板最风光之日，同时也是煤炭这个国家基础能源行业问题最大之时。

第一，行业极度混乱，小煤窑，小煤矿，到处都是，私挖盗采严重，国有资产损失严重。

第二，行业不好管理，每隔几个月就能听到严重、恶性，数十人几百人矿难的消息。

用当时国家安全生产局李毅中局长的话来说就是——天不怕，地不怕，就怕山西省长来电话。

第三，环保严重不达标，小矿根本没有环保措施，造成严重空气污染。

这一点，我相信中国所有北方人都有感受。

但，问题这么多，你能废了这个行业吗，你能让大家不烧煤，改用电吗？

况且，直到今天，前一段的电荒还提醒我们，中国70%的电能是烧煤发出的。

所以，对于这个行业，不能治死，只能治服。

这就是那场让所有煤炭行业重生的“去产能”运动的背景。

在那场运动中，几乎所有私人小煤窑被横扫一空，几乎所有煤炭企业进行大企业整合，所有煤炭企业都进行了环保整治和安全整治，几乎所有的煤老板都神话不再。

从根本上讲，是一次行业整顿，也是一次行业整合，更是一次行业教育。

再说句大白话。

谁家的孩子，不打几下能成人。

6

和煤炭行业相比，房地产行业这几年惹得祸一点也不算小。

然而，你能不能废了它，很显然不能。

和煤炭相比，它甚至更加可怕，因为他已经绑架了全民70%的财富。

和全国将近一半的财政收入。

这一轮调控的一切逻辑，你会发现就是两个字——听话。

让房企听话，再不听话，信不信断了你的现金流。

让二手房听话，再不听话，信不信政府指导价专治各种不服。

让学区房听话，再不听话，多校划片，教师轮岗，让你凤凰变野鸡。

让地价听话，再不听话，我直接规定摇号和溢价比率。

让地方政府听话，再不听话，部门，住建部巡视，随时让你喝一壶“好茶”。

但，还是那句话，不能干死，只能打服。

让市场彻底冰冻，让房企彻底躺平，让地价彻底趴窝，绝不是这次调控的目标。

宽严皆有度。

现在这个“度”是不是有点太“严”了？

毕竟还是亲儿子，别说打死，一不小心打残了，天下哪个做父母的会忍心

上半年楼市调控超300次 未来会否放松？报告这么说

优质回答今年上半年，全国发布的房地产调控政策已超300次，下半年房地产调控将怎么走？未来会否为了进一步刺激经济复苏，放松房地产调控？7月9日，中国人民大学中国宏观经济论坛发布专题报告指出，随着疫情基本得到控制，各行各业全面复产复工，房地产市场正在快速恢复，超级分化格局进一步得到强化。超级分化的市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出“市场超级分化与政策坚定调控”并存的特征。

市场恢复势头良好

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。秦虹指出，我国房地产市场在疫情之后正在快速恢复，相关指标的表现也相对不错。

新房成交规模累计同比降幅持续收窄，价格稳中有涨。成交量来看，1-4月份，全国房地产销售面积负增长19%，销售额负增长13%，但销售面积降幅较1-3月份收窄7个百分点，城市商品住宅成交规模环比持续向好，部分城市5月份成交规模已实现了同比正增长。价格方面，根据中指研究院百城价格指数显示，5月份百城新建住宅价格环比上涨 0.31%，1-5月份累计上涨0.74%，涨幅较去年同期收窄 0.34个百分点，累计涨幅仍为近五年同期最低，价格呈现稳中有涨的特点。

土地市场量缩价涨，持续升温。1-5月份全国300城住宅用地供需规模同比均下降。其中，一线城市住宅用地供需明显增长，二线和三四线城市成交规模均有所下降。土地市场热度明显上升，楼面均价、溢价率均达到阶段性高位，1-5月份宅地成交楼面均价同比上涨20.9%。

房地产开发投资增速好于固定资产投资和基础设施投资。从国家统计局公布的数据来看，1-4月份全国固定资产投资（不含农户）同比下降10.3%，其中基础设施投资同比下降11.8%，制造业投资同比下降18.8%，房地产开发投资同比下降3.3%。整体来看，房地产投资端的韧性仍存。

呈现超级分化格局

“经过疫情之后的当前，用分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场出现了超级分化的格局。”秦虹说。

报告显示，经过城镇住房制度改革后的20年多年发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增长到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，企业市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场均出现了分化。疫情之下，这种分化正在进一步加剧。

在房地产企业方面，分化的加剧出现在2015年。2016-2019年，百强企业销售额四年占比提高了24.8%的百分点，按照平均每年6个百分点的在提高。在疫情影响下，上半年全国房地产市场的销售面积和销售额仍然是负增长的情况下，前三大房地产企业门槛值却提高了8.85个点，全国前十大房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。

从企业融资规模看，今年上半年前三十大房地产开发企业的海外债和信用债的融资规模占到了百强企业的64%；从融资成本来看，以4月当月房地产企业发行的信用债成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业融资成本差了5倍；从土地市场来看，前三十大房地产企业在今年上半年获得土地的数量占到排名前五十企业的85%。企业规模越大，楼面地价越低；企业规模越小，楼面地价越高。企业在拿地成本上也出现了非常明显的差距。

不同城市的房地产市场表现也存在着明显的分化。从城市间来看，百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群，占到拿地规模的60%，其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看，今年上半年涨幅排名前二十的城市一半集中在长三角地区。不光城市之间，城市内部也存在明显分化。此外，住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存都存在超级分化。

坚定调控政策方向

为促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央多次为房地产政策定调。4月，中共中央政治局会议提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。5月，政府工作报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

据中原地产研究中心统计，今年上半年全国发布的稳定楼市的政策次数为304次，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史纪录。今年1-4月，房地产调控次数达到238次。随着房地产市场的稳定，房地产调控次数明显减少，5月35次，6月31次。

报告指出，保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。中长期来看，当前我国房价处于高位，房地产市场根本的矛盾并未得到实质性解决。房地产市场的超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大。

在此背景下，报告认为，未来房地产市场仍需坚定调控方向，在施策方向上需要保持“五个不变”。一是“房住不炒”战略定位不变。政策关键在“炒”字，防止炒房反弹。二是“租售并举”的供给体系不变。政策关键在“租”字，发展好住房租赁市场。三是“因城施策”的调控机制不变。政策关键在“城”字，城市政府对当地房地产市场平稳负总责。四是实现“三稳”的调控目标不变。政策关键在“稳”字，防止市场大起大落。五是房地产金融政策维持稳健不变。房地产市场历来对货币政策高度的敏感，政策关键在稳房贷利率。

针对我国房地产市场的发展现状，秦虹代表论坛课题组提出五点建议：一是仍然要以稳房价为目标，因城施策，把握好房地产开发节奏。二是以都市圈为范围，统筹房地产发展与调控。三是以城市更新为抓手，引导房地产行业的转型升级。四是以控制风险为底线，储备各类相机决策的政策措施。五是以量、价、金融等指标为核心，进行系统性市场监测。

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