导读房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？答房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？与你探讨1、实际中好象是1+1大于2。但，房地产价值=房屋价值+土地价...

今天运困体育就给我们广大朋友来聊聊绿地德甲公馆佣金,希望能帮助到您找到想要的答案。

房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？

房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？

答房地产评估中，如何将土地的价值在房地总价值中剥离？

与你探讨

1、实际中好象是1+1大于2。但，房地产价值=房屋价值+土地价值，这是教科书中的公式，你没有理由推翻这个公式。理由是：如果房地产价值>房屋价值+土地价值,你无法解释，多出的那一部分价值在哪里。

2、房屋和土地是不可分离的，因为不存在空中楼阁，那么人为的要剥离其价值，无论用何种方法，都只是理论上的剥离，无法得到实证，都存在缺陷，都有无法解释的地方。你可以查阅有关香港将房地价值分离的理论和实际，他们曾用过几种方式，但都有缺陷。（比如，同一栋楼，低层房屋一般比高层房屋价格低一些，但你能说是因为低层的土地价值低吗？建筑物价值低了？如果要分离房地价值，他们之间的差价怎么解释？）

3、我觉得实际评估中，完全可以绕开这个问题。土地价值用土地估价相应方法得到。房屋价值用成本法得到。

4、所以，我觉得没有标准答案。

公司有大量房产,资产剥离过程中如何避税

将房产卖给私人，但是不能以买卖的形式，因为买卖性质产生的税费太高。

可以采取核定价格买方资金入股你公司的形式。

然后买方退股，房子抵买方入股资金退给买房人。

也就是说，我现金入股，用房子抵我入股金退股。

你拿到了钱，我得到了房子。

具体操作每个地方不一样，请找专业人士协助操作。

律师、专门做商业的房产公司经纪人。

房产费是什么意思

没有房产费，只有房产税

房产税是以房屋为征税物件，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式释出了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税物件只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

纳税义务人及征税物件（馨窝网）

一、纳税义务人

房产税的纳税义务人包括：

（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（二）产权出典的，由承典人纳税。

（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

（五）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

二、征税物件

房产税的征税物件是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋

计税依据与税率

按照房产余值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

一、计税依据

1、从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

扣除比例由当地 *** 规定。

房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属装置或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

还应注意以下三点问题：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（3）新建房屋交付使用时，如中央空调装置已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调装置；旧房安装空调装置，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

2．从租计征：

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

二、税率

(1)按房产余值计征的，年税率为1.2%；

(2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税

应纳税额的计算

1．从价计征的计算

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

2．从租计征的计算

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=租金收入×12%

没有如前所述的换算问题

税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税

资产剥离的具体流程是什么？

这个我还真不知道！

什么叫房地产操盘手？

所谓的地产操盘订，形象地说，就是一个房地产专案的管家，他是对房地产专案从获得土地到开发建设以及销售经营全过程进行把控的职业经理人，这个角色对于整个房地产行业而言是非常重要的。

房地产的环评施工期剥离的表土怎么办

施工弃土及时清运，运输车辆加盖遮蔽蓬布；剥离的表层土能利用的尽量利用，利用不了的要及时清运。

车位如何从房产证上剥离

车位属于附带产权不能独立，即买了房子才能买车位，车位转让也只能在小区业主内转让。所以不能剥离或单独购买。

股改时想把土地剥离有什么办法

联合体投标的，将属于B的土地变更为A，只要从新订立土地出让合同附件，就可以实现，在法律层面没有障碍。 检视原帖>>

房地产基础知识都有什么？买房的话需要注意些什么呢？防止利益被侵害，被房地产商钻了法律空子……

买房九大潜规则，房地产开发商一定不会告诉你的：

1、售楼处的人不一定是开发商的人

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不著，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。

2、买房送“学位” 不一定能实现

不少买房者都是冲著开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。

开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法 *** 。

3、赠送面积是不受法律保护的

“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。

尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。

4、沙盘掩盖“不利因素”

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。”

沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。

5、你注意过房屋的“产权”吗

购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段

商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，

房地产究竟对经济发展起了什么作用

在人类的经济生活发展史上，究竟是经济的发展诱发决定着房地产业的出现和发展呢，还是房地产业的发展推动了经济的发展？如果说是后者，这显然与唯物史观中的经济决定论相悖；如果说是前者，是否意味着人类来到世间一开始便无处藏身？人类文明史向人们显示，这两者的发展似乎是相符相成的。人在从猿向人的转变过程中，其栖身之地也在发生变化。这其间，“劳动”在“人”之上升成其为人的演化中，是一个关键因素。劳动在本质上来说，是经济活动，或者说劳动的起因就在于人类的谋生要求。这种要求大体可以概括为人的“衣、食、住、行”。从现代人的角度看，远古时代人的这些需求也许很原始，甚至很难说能成其为衣食住行。但是，世间任何事物都不是突然成熟，一出现就表现为完整形态的；它有一个发生、发展的过程。任何事物的成熟形态，都必然能追溯到它的原始、萌芽形态；而任何一个刚刚产生的事物，都必然有其发展、成熟形态。在我看来，伴随着人类社会经济的发展，人类自身的居住条件也相应地在提高。究竟是经济发展在先还是居住环境从而房地产发展在先，实质上是生产与消费关系的表现。要在这两者之间寻找一种决定因素，必然陷入回圈论证的旋窝。经济发展中人类居住环境的改善人类的祖先结束了自己的攀援生活之后，首先把自然洞穴作为自己的栖身所。1921年在中国北京周口店发现的猿人化石，就是在当地的龙骨山洞穴发掘出的；著名的“阿尔塔米拉洞穴壁画”和“拉斯科洞穴壁画”也证明人类在其幼年时代的居住处。由于当时生产力的低下，在漫长的历史中，人类的住处几乎没有什么变化。英国人雅可布•布洛夫斯基依据史实写到：“当3万年前古人类从此在地球上留下他们的踪迹时，他们就是以巖穴为其居住的。可以肯定，人类象一个觅食者或猎人那样生活了100万年。”（雅可布•布洛夫斯基《人之上升》，四川人民出版社1988年版第22页）经济发展产生了经济剩余，这为人类改善住所造成了可能性。先是自然洞穴逐步得到改造，再是出现人类能动地营造住所。似乎可以说，窑洞是现今保留人类原始居住所“活化石”。生存问题一旦得到缓解，发展问题便提到日程上来。一部社会经济发展史，同时就是一部人类居住条件改善的历史。这一过程向人们展示出，人类从地下上升到地上（从自然洞穴到人工洞穴从全地穴到半地穴、），从茅屋上升到砖房，从平房再上升到高楼大厦。如果说原始洞穴与之相适应的是经济社会的原始形态，那么茅草屋与之相适应的是经济社会的自然经济状态，而水泥楼阁与之相适应的则是近现代的商品市场经济。市场经济中人类住房最终取得商品形式进入商品市场经济以来，在人类的经济生活中发生以一系列质的变化。其中最令人难以忘怀的是，原来本不属于商品的东西，后来必须待价而估。这使我们想起一个经济学中的掌故。大约在十八世纪初叶，当人类社会的一门叫政治经济学的学科崭圳露头角的时候，曾有一种十分流行的认识：凡一切可以垄断的、并且具有稀缺性的资源都有价值，都可以成为商品进入市场买卖；那时，学者们通常用的例子是，阳光、空气和水是不稀缺的，而且也是不可能垄断的，因而是不具有价值的。这是经济学说史上的经典例举，后人毫无警惕地不断引用。正当经济学家们重复这一例子的时候，它的经典性受到了挑战，中东地区的犹太人正在悄悄地变着法地将阳光转化为鲜花，在西欧市场倾销。现今时代，水资源的商品化势头，恐怕是人人都感受到了的。下一步利益的竞技场，会不会是眼下人们尚能自由呼吸的空气呢？其实，洞穴最早也并不稀缺，人类的迅速繁衍使得其变得愈来愈不容易找到。地上房屋的出现，一开始还并未被卷入商品潮流。由于自然经济的局限性，使得人类住房的商品化步伐迈得并不

一直听说万科的物业很好，但是具体怎么好，网上也没有详细的介绍，有没有人能举个例子说一下啊？

答回答问题之前，我们先科普一下万科物业的历史，因为历史可以看出来沉淀：

万科物业成立于1990年，是国内第一家通过国际认证的物业管理公司，也是国内最早提出注重高品质社区服务的房产开发公司。

截止到2018年，万科物业在全国69个大中型城市已经连续9年蝉联国内物业服务的桂冠，并且已经连续10年成为中宣部、建设部、国家审计署等国家部委指定物业服务公司，并且阿里巴巴中国区总部、蚂蚁金服总部、腾讯全球总部都是常年使用万科物业的。万科曾做过一项统计，使用万科物业的社区98.5%二手房在出售时候高于周边社区的价格，10年使用万科物业的商办项目100%价格高于周边商办项目。足以见得其影响力。

物业服务过程中暖心的案例太多，在此不一一列举，大家可以自行百度“万科服务暖心故事”，我们在此举几个关于生活中的真实案例：

1、物管人员专业化：要求物管人员上岗前经过严格的岗前培训，并且在上岗时着装整洁、佩戴工牌、言语行为文明等。PS：据说员工的集体宿舍都要保持内务的整洁，定期要开复盘会。

2、社区绿化管理：

绿地花坛无杂草

植物叶干无尘土

庭院道路绿植衬（规定绿植布置的配比）

公共绿地人均有（社区园林的绿化按照人均占有绿地面积来设置）

3、社区保洁：

公共墙体无贴画

公共设施定期扫

大门玻璃无手印

地面无杂常打蜡

喷泉水质监测用（达到一定指标）

不常接触无灰尘（灯罩、柜子顶等不常接触的地方）杂物空间无异味（停车场、设备房、保洁工具间）

公共区间标准严（公共卫生间等定期更换洗手液和保洁等，不能有异味）

楼道电梯定期扫

公共部位消杀除（消毒、杀菌、除蚊虫）

售楼处做置业顾问怎么样？收入怎么样？

答看公司性质实力，中环这种中介公司收入就低，像绿地万达万科恒大这几个大地产商的职业顾问平均月薪都两到三万，提点是成交总额的千分之一 。小地产商房子不好卖 提点会高到千分之五，不过能进大企业的一般都不会进小企业，我在绿地呆了半年，房子真是不愁卖

房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到 金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，整个行业链任何一个环节出现 题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个 环节的工作都需要有专业的人才来从事，以前由一家公司包打天下、完成整个过程的时代将一去不复返。

从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物 业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。

而置业顾问所要负责的，正是其中的一个环节——销售。就是把开发商正在建造的房子或已建造完成的房子，通过广告吸引客户，从而把房子卖掉的过程。

从事置业顾问这个职业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求会更高，传统的置业顾问的工作包括四个方面：

企划：就是由开发商出广告费，企划公司根据项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。

企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告 策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。

包柜：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则 由其它的广告公司负责；

包销：与企划代理的区别在于，由代销公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大的。

房地产营销方案

答为了确保事情或工作安全顺利进行，常常需要提前进行细致的方案准备工作，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。那么你有了解过方案吗？下面是我收集整理的房地产营销方案（精选6篇），希望能够帮助到大家。

房地产营销方案 篇1

随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。

房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

房地产营销方案 篇2

房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。

全员营销方案具体内容如下：

一、执行时间： 和老带新政策一块执行，具体时间待定

二、全员营销范围： 除代理销售公司内部员工外所有人

三、执行方法： 介绍人如有可介绍客户，必须事先通知销售部经理，并由销售部经理指定置业顾问进行接待

四、提成政策：

经介绍人（销售部员工除外）介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套xx元

五、佣金发放形式：

1、介绍人需带新客户来案场，并且报出自己的姓名、联系方式、已购房号。

2、正确填写全民营销确认单：本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。

3、本确认单须在本活动时间内填报。

4、介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款（按揭款到账）后，即可兑现奖励结算。

5、介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励，逾期未领的视为自行放弃奖励。

房地产营销方案 篇3

20xx年最重要的房地产营销工具，二次三次传播率100%，转化率超20%—50%，售楼现场人气爆棚的高科技营销工具。深圳经伟度科技有限公司自主研发的高精度的三维仿真系统（CCVRS），其应用覆盖城市设计、城市管理和城市生活等方方面面，能为三维数字城市系统的构建提供完整的解决方案。

传统房地产产品营销展示模式

我国房地产销售采用期房销售模式，在客户购房时，看不到实体现房，开发商只能提供小区沙盘模型及数量有限的实体样板间供客户体验。由于实体样板间投资巨大，一般只有有实力的开发商才会提供几套主力户型的样板间。对于普通购房者来说，大都是非专业人士，仅仅通过沙盘模型和几个样板间以及销售代表的语言描述，很难想象未来项目建成后的情形，客户的体验感非常差。

采用基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来的变化

基于互联网的虚拟现实技术为房地产客户带来全新的沉浸式3D体验。通过基于互联网的虚拟现实技术，可以轻松将房地产开发项目在电脑中以3D仿真呈现，不论是小区环境还是户型样板间，都可以逼真展示。利用3D投影仪或者头盔式3D显示器，使用户可以沉浸其中，如临其境，客户的体验非常好，加深对项目的印象和感知，极大地促进销售业务的开展。

虚拟现实房地产展示系统可以为客户提供更为深度的服务。在虚拟环境下，开发出多种多样、不同风格、不同造价的样板间，给未来业主提供更加丰富的装修方案，满足不同业主对装修的需求。

虚拟现实展示系统实现了基于互联网的分布式虚拟现实场景，使得房地产项目更加便于在互联网上进行传播，客户足不出户便可以体验房地产项目的优势及特点，吸引更多的客户来实地看房、体验。

虚拟现实展示系统可以帮助开发商进行全开发阶段进行项目展示、用户体验及反馈。在拿地阶段进行项目方案评估和决策，吸引顾客参与项目方案的制定，拉近与客户的距离，节省巨额的营销费用。沉浸式虚拟现实场景的开发可以为开发商节省大量的样板间营造费用，同时为顾客带来全新的“实景”体验。

所以，基于互联网的虚拟现实技术为房地产营销带来了全新的客户体验模式及宣传推广策略，在节约大量营销费用和实体样板间建造费用的前提下，带来对客户更深度和更贴近的服务，在当前方式产市场大调整，开发商面临严峻市场挑战的情形下，显得尤为重要。

房地产营销方案 篇4

一、目的

打响知名度，树立品牌形象——企业宣传和推广是提高企业知名度，树立企业品牌形象的重要途径。

迅速引起市场的关注和兴致——通过宣传，成为网络上最受关注的亮点项目，达到一定的销售意向，为企业寻找和定位目标客户，储备一定意向客户群，为企业利润的增长打好坚实的基础。

二、中国目前网络及网民的现状分析

目前中国网民达4.2亿人，手机网民用户达2.77亿人，网络推广和营销已经成为各大企业继户外广告、电视广告和软文广告后，传播最快、效率最高的一个重要途径。所以通过网络对于华光企业和项目进行宣传和销售将能起到一个事半功倍的效果。

三、项目网络推广方式认知

1、网络推广的优势

在现代网络信息发达的今天，相对于其他媒体推广方式，网络营销推广开始兴起，显示出极强的生命力，网络推广的优势主要体现在以下几个方面：

○1传播范围广

网络广告的传播不受时间和空间的限制，通过国际互联网络把推广信息可以在24小时不间断地传播到世界各地。只要具备上网条件，任何人，在任何地点都可以阅读。这是传统媒体无法达到的。

2、项目特性与网络推广特点

通过分析研究，房地产项目和网络推广环境都有着自身的特点，二者有机结合需要考虑到各自的一些特有因素，具体如下：

○1房地产项目的不动产特性

房地产项目作为不动产，具有非常鲜明的区域性，同时作为非旅游地产项目，xx的目标客群的区域性特征更为明显，这与现有的网络推广中的产品基本面向全国客户的特点有着明显区别。

房地产营销方案 篇5

网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。

一、网络营销的正确认识

网络营销的成功案例非常多，在做网络营销策划的时候不要只是看到网络营销的成功的案例要将眼睛盯着企业自身的情况，不是有一个好的想法就可以成功，要将整个营销策划考虑到细节，在这点上网络营销和传统营销是相同的。但是网络营销有有区别于传统营销，只有正确的认识了网络营销才会将网络营销运营到极致。

二、专业的网络营销团队

“工欲善其事必先利其器”找对正确的人是成功的一半。通常在网络营销团队建设上普遍有着两种极端：一是抱试试看心态的企业，临时找来两三个人，甚至某一个人就开始了网络营销，并且这些人还不一定是专职做这个事，可能是从原来销售部门找了几个经常会上网的，兼着做网络营销。在分工上也没有什么区分，放任员工想怎么干就怎么干，也没有相应的权责。在团队的管理上，还必须要做到分工合理，相应的职责要明确到每一个人，检查起来才有据可查，责任才能落实到每个人头上，相应的计划才能执行下去。

三、有效的营销方案制定

根据企业营销战略制定出来的网络营销方案是企业开展网络营销的灵魂，如果缺少切实可行的网络营销方案，不管再怎么努力，终将会是徒劳无益。

对于网络营销目标的制定，很多企业都满不在意，要么觉得能做多少算多少，要么觉得越大越好。要知道这种想法直接导致的是网络营销的工作无法检查，因为没有一个标准，谁也不需要为此负任何责任，在这种情况下，要想成功刘禹含相信是不太可能的。

四、营销方案的有效执行

在网络营销策划方案制定好之后就是对方案的执行，在完美的方案不执行也之后是一个方案，做网络营销策划同样需要成本，需要考虑投资回报率，及时高效的方案执行才会降低成本，要明白免费的营销方式不只有你想的到，付费的就要精于预算，在将免费的营销方式完成之后要有效的控制付费的推广，不是所有的访问都会创造价值。执行力在一定程度上营销着网络营销的成本。

在成都这个城市，越来越多的房地产网络营销企业开始借助网络来传播自己的企业形象，建立企业品牌。做网络策划的企业也很多，但是比较出名的就是同恒互动了，也有好多项目案例，至少目前同恒互动文化传播有限公司作为一家专业的网络策划服务公司，其不光擅长微博营销、危机监测及处理、媒体关系管理，同时也十分擅长网络热点策划、新闻推广等各种网络互动营销手段。同恒互动文化传播有限公司拥有来自全国各地的专业人才，组成了业内口碑良好的专业团队。

所以说不是说完成几点网络营销策划就会成功，但是不考虑因素网络营销是不会成功的，一个好的策划要考虑的因素会很多，有了好的方案并将营销做到细节才是重要的。

房地产营销方案 篇6

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

2、在汉沽我们的间接竞争对手？

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3、楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：

五、产品前期市场推广简要分析：

xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

在我们对宣传及活动的'分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

六、分析|总结：

1、对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。

我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。

产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。

我刚接手一个物业公司的财务，不知道初期怎么建账。

答我刚接手一个物业公司的财务，不知道初期怎么建账。

服务企业如何建账

服务业也称为第三产业，泛指那些对外提供劳务服务的企业，因它提供的并非是产品商品，而是一种劳务服务，所以我们称之为服务企业。它包括交通运输业、建筑安装业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、旅游服务业、仓储保管业、仓储租赁业、代理业、广告业等。虽然服务业服务专案很多，但由于在会计核算上，成本核算比较简单，所以账簿设定相对也较简单。

一、现金日记账和银行存款日记账

现金日记账与银行存款日记账的建立同工业与商业企业相同，使用方式与登记方式也完全相同。

二、总分类账簿

服务企业要设定的总账业务较之工业企业和商品流通企业所需要设定的总账要少，但也需设定“现金、银行存款、短期投资、应收账款、其他应收款、存货、待摊费用、长期投资、固定资产、累计折旧、无形资产、开办费、长期待摊费用、短期借款、应付账款、其他应付款、应付工资、应付福利费、应交税金、其他应交款、应付利润、实收资本(股本)、资本公积、盈余公积、未分配利润、本年利润、营业收入、营业成本、营业外收入、营业外支出，以前年度损益调整、所得税”等。

三、明细分类账

明细分类账的设定也是根据服务企业管理需要和实用性来设定的。与前两种情况基本相同，与上述不同的只是要设定营业费用明细账。

企业只要将这三种类型的账簿建立起来，建账的基本工作就算完成了。其他问题就是按规定进行日常会计处理，登记会计账簿了

我刚接手做财务，我们公司是这样的，刚成立没多久，不知道怎么做账

真的是乱呀。记账和管钱都是你负责，老板还真是相信你呀。起码要一个会计来记账，一个出纳来管钱吧

我刚接手老公公司的出纳 不知道怎么做有没有财务软体可以学的

出纳嘛，想通了就是管钱的，没什么

我想知道物业公司的财务账户怎样设计？！

一、物业服务收费难的原因分析

1、业主认识有误区

《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前业主对物业公司的服务和管理范围存在一定的误区。将其它行业、部门的责任强加物业公司，总是以供暖不好、小区内丢脚踏车、声控灯损坏、楼道墙面被装修破坏等种种事由拒交物业费。事实上供暖不好，业主应该与供暖公司取得联络，供暖是商品，而这种商品的销售单位是供暖公司。小区内的安全事件要看物业公司与业主委员会所签的《物业管理服务合同》中如何约定的，还要看是否属于物业公司收费服务专案。如果是免费的，物业公司对丢脚踏车是没有责任的。楼道中的声控灯如在物业公司做成本核算时已记入成本，物业公司将负责坏灯泡的更换，否则应由业主承担。物业费中没有楼道刮大白这项支出，楼道属于所有业主的共有财产，这部分费用应由业主负责。

2、业主的集体观念比较差

许多业主没有意识到交物业费不仅是维护自己的利益，也是维护整个小区的集体利益。现在的事实是如果有人不交物业费，马上就会有人效仿，也不交物业费。这样发展下去真正吃亏的还是广大业主。

目前有的物业管理专案还存在“谁开发，谁管理”的模式，由开发商直接组建和领导物业公司，一旦确定则可以成为永久。在法规法令还不够完善的今天，若开发商缺乏自律或自身经营发生困难的前提下，往往会损害业主的利益。例如开发商往往拖欠、挪用或不按规定缴纳维修基金。虽说业主委员会是小区的主人，但成立了“实质”意义上的业主委员会的专案比例还相当小，即使是成立了业主委员会，这种松散的群众自治组织也不能有效行使自主权。

3、物业管理不规范，质价不符

目前物业管理理论和实践发展迅速，但立法相对滞后，使得一些新出现的情况无法可依。由于管理的不规范，一些现有的标准和规范也形同虚设。特别是收费方面，沈阳市各个小区的差异很大，大致分为高、中、低三个档次：高档的物业管理公司收费由物业公司与业主协商以合同的形式确定。中档的物业管理收费标准由 *** 制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低档的物业管理公司，属简单服务收费，实行 *** 定价，一般按每户每月9—12元收取。在实际运作过程中，物业公司为了赢利，往往在服务上大打折扣，与承诺的相差很远，业主对物业的期望值高于实际，造成心理价位的不平衡，长期就形成了腻烦心理，就出现以不交费形式的抗争。

4、业主对开发商的不满情绪加在物业管理公司身上

（1）对开发商建筑质量有意见。建筑质量问题已成为社会高度关注的焦点，有些建筑质量问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。

（2）对开发商的承诺不能兑现有意见。为迎合消费者和加快楼盘的销售，开发商往往夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主入住后，发现实现情况与承诺差距甚远，而物业管理公司无力兑现承诺。

5、追缴欠费缺乏必要的法律依据

物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交费用来威胁，物业公司与业主之间虽然有合约束缚，物业公司是企业性质，企业没有执法权，要想业主履行合约就必须得通过法律途径。但如果物业公司事无钜细的都通过法律的话，将是一项庞大的工程。业主不交费用，物业公司入不敷出，是造成物业管理市场混乱的直接原因。因为物业公司的入不敷出，造成好多人不愿意选择此项工作，以至于物业公司的工作人员专业素质不是很高，物业管理市场将处于恶性回圈的状态。

二、解决物业收费难的必由之路

笔者认为，要解决物业收费难的问题，不是物业公司自身能够做到的，这必须借助 *** 的力量，让 *** 干预，制定条例，改变游戏规则。先付物业管理费用，再享受服务，让现在物业公司追着业主要钱，变成业主主动给物业公司交钱，这样对物业公司和业主都有约束力。因为毕竟物业公司面对的是成千上百的业主，而业主只面对一个物业公司。这样，物业公司不再因为业主不交费用处于被动状态采取过激行为，业主也可以定时享受到优质服务。

1、推行物业管理的先期介入。物业专案先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。当前， *** 应尽快出台物业管理的先期介入制度。在房地产开发的前期，就将物业委托给中标的物业管理公司，让其参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、装置安装的监督和施工质量监督的全过程，为日后的物业管理打下良好的基础。先期介入的物业管理公司由开发商选聘，管理费用也由开发商支付。虽然开发商支付了一定的费用，增加了开发成本，但却有效解决了人们购房最为关心的两个问题：一是住宅质量，二是物业管理问题。待业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或解聘原由开发商选聘的物业管理公司。这样，物业管理公司既有一定的利益，又有责任，同时还有被解聘的风险，物业管理公司就有了发展的动力。

2、物业管理的服务质量与物业管理收费与效益紧密相连。所谓一分价钱一分货，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更高的回报和满意的服务，而每一个物业管理服务过程中付出辛苦与热情的物业管理公司也都将从汗水和笑容中收获到应得的报偿，所以作为业主、住户有理由要求物业管理公司所提供的服务是质价相符。《沈阳市住宅物业管理规定》已明确，物业管理企业应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则。也就是必须遵循物业管理质价相符的原则，才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住，走得稳。物业管理公司应严格站在全体业主的立场上，向广大业主、住户提供优质服务，不断提高自身的服务意识，端正从业人员的服务态度，并牢固树立“业主至上、服务第一”的宗旨和理念，方能在物业管理市场的激烈竞争中取得优势并保持不败。

物业管理服务收费是直接关系到业主、住户，业主大会及业主委员会、开发商、物业管理公司利益的敏感问题。物业管理公司要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务专案，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主、住户，业主大会及业主委员会的质询和监督。

3、物业管理公司应该加强企业自身不断提高服务质量的能力，明确岗位职责，规范物业管理服务的行为，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。物业管理工作难度较大，矛盾较多，面对这些物业管理公司决不能忽视物业管理的服务质量。物业管理公司在保证良好服务的同时，应在所管辖的物业管理区域内积极拓展其他有偿服务，开展多种经营专案，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常执行。

4、建立物业管理公共账户制度，让业主放心。可借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定佣金的办法，即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的佣金，账户上资金是盈是亏与物业管理公司没有直接关系，债权债务都属于全体业主所有。实行公共账户制度，业主不仅明确各项开支的情况，也不会怀疑管理企业克扣管理费。实行公共账户，业主委员会不再仅仅是一种形式，他们可以真正行使参与管理的权利和义务，充分体现业主的主人翁地位。这样，凡是公共账户的收支，均由业主委员会批准，如果住户不缴管理费，受影响的是全体业主，而不是物业管理公司，以此避免欠费情况的发生，有效的提高物业管理费用收缴率，解决物业管理公司收费难的问题。

5、业主树立正确的物业管理新观念。有个正确的认识、理解和尊重，不要把物业管理公司看成是传统计划经济下房管所的翻版，而应看成是自主经营、自负盈亏，依靠提供物业管理服务和收取物业管理服务费生存与发展的物业管理市场主体。其次，应树立收费与服务、缴费与消费的物业管理新观念，收费与服务、缴费与消费要协调一致，物业管理公司作为收费者，收了业主的钱，就应该提供相应的物业管理服务，不能多收费少服务，或只收费不服务；业主也不能要求物业管理公司少收费多服务、低收费高质量服务等。同时，业主作为物业管理服务的消费者只有尽自己的义务交纳物业管理服务费，才能享受物业管理服务：交纳多少费用，享受多少服务；交纳了哪项物业管理服务的费用，就只能享受该项物业管理的服务；不能认为自己只要交纳了部分的费用，就可以享受所有的物业管理服务，或者就应该享受高质量的物业管理服务。第三，参与物业管理活动的各主体要有物业管理新观念来认识自身角色。对 *** 部门，要认识 *** 部门不过是物业管理市场的管理者、服务者，而不是市场的参与者和主人；对物业管理公司，要认识物业管理公司是物业管理市场的竞争主体，供给主体和被选聘的物件，而不是物业管理市场的制造者、占有者和控制者；对业主、住户、业主大会及业主委员会，要认识自己是物业管理市场的需求主体和选聘主体，要正确行使自己的权利，履行法定义务。积极发挥自治自律的作用，协助物业管理公司搞好管理。第四，参与物业管理活动的各主体要有依法行使权利和履行义务的物业管理新观念。 *** 部门在看待和管理物业管理市场时，要用法治的眼光和态度处处以法律规定为行动的准绳，以法律规定为发展和管理物业管理市场的标准和规范，而非以前的人治观念。

随着《沈阳市住宅物业管理规定》的出台，对尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费的缴纳进一步明确，对解决物业费收缴的难意义重大。同时解决好物业收费难题，有利于物业管理工作正常地开展；有利于改善城市居民的居住环境；有利于提高城市的文明程度，促进物业管理步入健康发展的轨道。

我刚接手一个小公司的账,资产负债表怎么做呢

不知道你具体缺那块科目做不出来.你说4月的现金不平都做了亏损处理,那还有哪里不平呢

简单说法,就是把3月的表的期末数拿过来做4月的表的期初数,然后把4月发生的科目的数字都填上,得出期末数.但是填的时候切记借贷相等.也就是你借方填过一个,贷方一定也要填一个. 这就是试算平衡的做法嘛.

如果因为缺凭证等原始证据而导致某些科目无法做账,而使报表不平的话. 写份原因的报告,给老板敲章,签字,然后就全部做在营业外支出里了. 小公司一般没什么大问题把.

请问各位大侠：我刚接手一个公司的账，不知怎么处理它以前遗留问题

确定有这项收入和支出，该补的补齐，不能补的让领导写证明，根据领导的证明入账。

我公司接手一个物业公司应注意些什么!

个人觉得物业方面的帐目还是比较容易搞清楚的,因为物业公司一般不涉及生产和销售环节(传统意义),所以帐目要简单的多.除非这个物业公司又去做其他的投资专案.

接手一个物业公司应当去关注物业公司管理的专案情况,特别是专案的装置设施完好情况,一些原始资料等.这可是一个无底洞啊,很多物业公司亏损或者放弃专案都是在这里出了问题,要重点关注啊.

刚接手一个公司财务，账面应收和实际应收差额巨大

发询证函，哪家单位对不上，让对方财务把明细发给你或你发给他一起对账，然后在找问题原因。

我刚接手一家新公司的财务，请问该公司的营业执照地址变更了，但税务地址已经逾期还未变更，该怎么办？

请携带变更后的营业执照副本原件及影印件、原税务登记证正本和副本、新地址房产证或房屋租赁合同,然后到主管税务机关填写税务变更登记表并加盖公章后,交由主管税务机关办理税务变更登记.并领取变更后的税务登记正本和副本.

物业公司财务

借:经营费用 /管理费用 贷:现金或银行

今天的内容先分享到这里了，读完本文《「绿地德甲公馆佣金」绿地佣金多久才发》之后，是否是您想找的答案呢？想要了解更多，敬请关注www.zuqiumeng.cn,您的关注是给小编最大的鼓励。